養(yǎng)老地產(chǎn)“雷聲大，雨點(diǎn)小”，“開發(fā)商只賣房，不經(jīng)營”

上海2013年8月7日電 /美通社/ -- 2013國際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)（上海）峰會(huì)暨展示會(huì)將于8月21-23日在上海國際貴都大飯店舉辦。日前，演講嘉賓之一的北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司副總裁林蔚，接受了本次活動(dòng)的媒體合作伙伴之一搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的采訪，提前披露了部分峰會(huì)內(nèi)容。

搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)：目前市場上養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目多是主打養(yǎng)老概念，卻以開發(fā)以休閑、旅游物業(yè)模式來經(jīng)營。您認(rèn)可的在中國市場上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是什么樣的。或者說您認(rèn)為，什么樣的項(xiàng)目才能稱得上真正意義的養(yǎng)老地產(chǎn)呢？

世聯(lián)觀點(diǎn)：養(yǎng)老地產(chǎn)有“真養(yǎng)老”和“假養(yǎng)老”之分，區(qū)分起來也很容易，只要開發(fā)商持有一部分跟養(yǎng)老相關(guān)的物業(yè)或者配套，以后用來經(jīng)營、服務(wù)于老年人，這個(gè)項(xiàng)目就算是“真養(yǎng)老”的項(xiàng)目，比如北京太陽城、太申祥和山莊、泰康燕園、上海的親和源等；只要是統(tǒng)統(tǒng)銷售，完全沒有持有物業(yè)的項(xiàng)目，就被業(yè)內(nèi)稱為“假養(yǎng)老”項(xiàng)目，即使這個(gè)項(xiàng)目可能主打的是養(yǎng)老概念，實(shí)際入住的也是老人，這也稱不上是一個(gè)真正的養(yǎng)老項(xiàng)目，因?yàn)樽罡镜脑蛟谟冢@種項(xiàng)目不能夠?yàn)槔先颂峁┧枰膶ｉT服務(wù)，不能滿足老人在身體衰老之后產(chǎn)生的護(hù)理需求和醫(yī)療需求。

搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)：近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)持續(xù)走熱，也有非常多的像萬科、綠地、綠城等開發(fā)商進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的行列。媒體熱炒相關(guān)話題的同時(shí)對開發(fā)商圈地圈錢的懷疑卻愈來愈大。目前國家相關(guān)部門也沒有一個(gè)完善機(jī)制去約束整個(gè)養(yǎng)老市場向一個(gè)良性方向去發(fā)展。那我們擔(dān)心大量的資金長期涌入，會(huì)不會(huì)對整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)市場的秩序產(chǎn)生不良的影響？

世聯(lián)觀點(diǎn)：實(shí)際上現(xiàn)在市場是“雷聲大、雨點(diǎn)小”，“看的多，做的少”，眾多的企業(yè)雖然都高度關(guān)注養(yǎng)老市場，但是由于養(yǎng)老市場的盈利模式與傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)的銷售模式有巨大區(qū)別，運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的核心能力要求不同，導(dǎo)致地產(chǎn)商并不敢大干快上，大部分地產(chǎn)企業(yè)都是在籌備布局，積極關(guān)注，逐步研究，相互觀望，真正落地入市的項(xiàng)目并不多。一旦有經(jīng)過市場驗(yàn)證的具備復(fù)制價(jià)值的模式出現(xiàn)，這個(gè)市場可能確實(shí)會(huì)迎來一個(gè)春天。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)的市場秩序還沒有建立起來，處于試水階段和混沌階段，有大量的資金進(jìn)入這樣的市場不見得是壞事，能夠促進(jìn)這個(gè)行業(yè)中先行企業(yè)的成長，測試市場，無論先行企業(yè)的成敗與否，都可以啟發(fā)后來者，逐步明朗養(yǎng)老行業(yè)的運(yùn)作規(guī)則。我們相信未來市場秩序會(huì)越來越有序的，此前日本的養(yǎng)老市場也經(jīng)歷過一個(gè)由亂而治的過程。

搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)：養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利應(yīng)該是在項(xiàng)目運(yùn)營后期慢慢產(chǎn)生的。如果運(yùn)營得好，這種盈利比例可能比賣房子的收益還要高。但是許多開發(fā)商依然以賣房子的觀念開房養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。“重賣房，輕運(yùn)營”長期的運(yùn)營能力比較差。您是如何看待這樣的問題的。

世聯(lián)觀點(diǎn)：銷售之后的物業(yè)運(yùn)營一直都是開發(fā)商的短板和軟肋，不單養(yǎng)老存在這個(gè)問題，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、旅游地產(chǎn)等都有這個(gè)問題。養(yǎng)老的運(yùn)營能力要求更高更專業(yè)，往往跟醫(yī)療相關(guān)，專業(yè)的養(yǎng)老護(hù)理人員的職業(yè)技能要求比酒店的服務(wù)人員還要高，這對于絕大多數(shù)開發(fā)商來說基本上是沒有辦法自己做到的，只能依靠專業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)來完成，而專業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)在目前還是一個(gè)相對稀缺的資源，對這樣的資源要識(shí)別、積累、之后為己所用，是有一個(gè)過程的，大部分開發(fā)企業(yè)都沒有積累起來這樣的專業(yè)資源。開發(fā)商“只賣房，不經(jīng)營”的現(xiàn)狀有的時(shí)候也不完全是意愿問題，是能力短板，有心無力。

搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)：閔行萬科城項(xiàng)目就把養(yǎng)老住宅建在普通的住宅項(xiàng)目中。建在在住宅項(xiàng)目群的學(xué)校和公園之間。這樣老人既不會(huì)被單獨(dú)安排在某個(gè)地方，還可以和自己的親人住在一個(gè)社區(qū)，相互有照應(yīng)又不失去自己的空間。我個(gè)人覺得中國的老人會(huì)比較喜歡也比較能接受這種方式的養(yǎng)老項(xiàng)目。您覺得這種在項(xiàng)目中建造養(yǎng)老社區(qū)的做法會(huì)不會(huì)成為中國未來發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的主流？

世聯(lián)觀點(diǎn)：這種模式是中國式養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式中的一種，我們把它叫做“隔代親情社區(qū)”模式，這種模式適合在大社區(qū)中建設(shè)，能夠完善社區(qū)的產(chǎn)品體系，通過“滿足從小到老的生活需求”的社區(qū)功能意向，提高整個(gè)社區(qū)的價(jià)值，促進(jìn)社區(qū)其他住宅的溢價(jià)和銷售，可以很好地為開發(fā)企業(yè)回收現(xiàn)金流，市場接受度也很好。

這種模式是世聯(lián)總結(jié)出來的三種符合中國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式中的一種搜狗，除此以外，還有“會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體”和“養(yǎng)生目的地”模式，每種模式的開發(fā)條件都不相同，根據(jù)項(xiàng)目所在不同的城市級(jí)別、區(qū)位條件、項(xiàng)目規(guī)模、企業(yè)能力、地塊條件來選擇適合的開發(fā)模式，并不是說哪一種就一定是市場的主流。

欲知更多詳情，請?jiān)L問 Care Show China 官方網(wǎng)站：www.careshow.com.cn

*“搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)”是由“博聞中國（上海）”主辦的“Care Show”的媒體合作伙伴。

關(guān)于 Care Show

Care Show 由 UBM 每年在英國伯明翰和伯恩茅斯舉辦，已經(jīng)有超過10年的歷史，是英國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的行業(yè)活動(dòng)。

每年有300多家企業(yè)積極參與 Care Show，與眾多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、退休村和居家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理層、經(jīng)理互動(dòng)交流。Geront Expo 由 UBM 每年在法國巴黎舉辦，是法國較大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)展覽會(huì)。展會(huì)規(guī)模達(dá)到20000平方米，每年有350家參展商和14000名專業(yè)觀眾參加展會(huì)。Geront Expo 同期舉辦醫(yī)療信息化展覽會(huì)。

1. 關(guān)于亞洲博聞 ( www.ubmasia.com)

亞洲博聞?dòng)邢薰倦`屬於倫敦股票交易所上市的博聞公司(UBM plc)。亞洲博聞總部設(shè)於香港搜狐網(wǎng)，子公司遍布亞洲，包括在上海、杭州、廣州及北京的博聞中國。集團(tuán)擁有逾200項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，涵蓋商貿(mào)展會(huì)、會(huì)議、專業(yè)雜志、商業(yè)對商業(yè)或面對消費(fèi)者的網(wǎng)站及網(wǎng)上虛擬會(huì)議及展會(huì)。亞洲博聞是亞洲首要的展會(huì)主辦單位，也是中國和印度兩大快速發(fā)展的市場之較大的商貿(mào)展會(huì)主辦商。公司舉 辦150個(gè)商貿(mào)展會(huì)、出版34本高質(zhì)專業(yè)雜志，以及營運(yùn)14個(gè)垂直網(wǎng)站，為來自全球逾1,000,000名參展商、買家、會(huì)議代表、廣告商及讀者提供高質(zhì) 素的會(huì)面商貿(mào)配對、即時(shí)市場動(dòng)向、網(wǎng)上貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)資訊中心及采購和市場推廣平臺(tái)。亞洲博聞的辦事處遍布亞洲，東達(dá)日本，西至土耳其，在21個(gè)主要城市 共有超過1,000名員工。

2. 關(guān)于博聞公司 ( www.ubm.com)

博聞公司(UBM plc)是一家國際知名的跨國企業(yè)。集團(tuán)提供市場所需的資訊，并通過結(jié)合商貿(mào)展會(huì)、市場網(wǎng)站和專業(yè)雜志，匯聚全球買家及供應(yīng)商，為他們提供成功營商所需的 資訊。博聞專注服務(wù)專業(yè)商貿(mào)人士，從醫(yī)生到游戲發(fā)展商，從記者到珠寶商，從農(nóng)民到藥劑師。博聞遍布30多個(gè)地區(qū)的6,000名員工組成專業(yè)團(tuán)隊(duì)，協(xié)助客戶營商及高效發(fā)展市場。