上海2010年7月23日電 /美通社亞洲/ -- 自4月新政出臺以來，對內地樓市強有力的政府調控效果顯著，往年同期火爆的樓市不復存在，各方在博弈中選擇觀望。多方論調交戰(zhàn)不休，甚至引發(fā)了“拐點到來”的驚呼。然而，從現階段情況來看，拐點似乎仍是未知之數，但可以確定的是，量跌價未跌的膠著局面已然確定。

根據以往經驗，新政后3月，是新一輪變化的重點預測期。4月調控經過三個月的多方博弈基本進入穩(wěn)定期。未來樓市的走向和政府的心理動態(tài)，在七月初這個時間段，顯得尤為重要。知名房產網站愛房網研究了2010年下半年內地樓市動態(tài)：

樓市調控必將繼續(xù)，新政出臺指日可待

據愛房網的數據顯示，以北京地區(qū)為例，北京市商品房成交量從新政前的8000-9000套下調到了新政以后的4000余套，5月份為4028套。盡管如此，房價仍沒有發(fā)生太大的調整。5月份普通商品房均價為23140元/平方米，6月份普通商品房均價為22310元/平方米，而3月份預售商品房均價為22885元/平方米。北京5、6月份預售商品房均價沒有發(fā)生幅度性調整。

 “新政之后，其實房價并沒有大降，這與國家調控的初衷是不符的，所以我預測下半年樓市調控肯定還會持續(xù)。”愛房網資深分析師認為，從長期來看，政府會加大保障房力度和進行土地變革；從短期來看，政府會延續(xù)此前的調控。而隨著房價下降預期加強，開發(fā)商也不會持續(xù)硬扛房價。

同時，分析師也表示，目前，盡管房價下降幅度有限，但下降必然是大勢所趨，房地產市場已經重回深度調整通道，消費者繼續(xù)觀望乃至棄購，市氣持續(xù)低迷，成交量加速下降，甚至不少樓盤出現了“零成交”。基于種種信號來看，中央政府在今年內幾乎不可能改變對房地產調控的態(tài)度和目的，因而房地產調控政策也不可能有大的改變，調控可能還將深化，政策效力還將持續(xù)發(fā)酵，進一步影響房地產預期。

“量為價先”，房價下跌滯后期預測達3月

從愛房網全國數據庫中可以看到，4月房地產調控政策影響下，5月30個重點城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半；6月在此基礎上，北京、天津等多數城市樓市成交量仍繼續(xù)下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍處于低位。樓市調整進入膠著僵局。

按照樓市“量為價先”的規(guī)律，“量跌”到“價跌”的滯后期至少3個月；在價格聯(lián)動中，一線城市降價擴散到二三線城市，也需要1－2個月。愛房網資深分析師表示，對于開發(fā)商來說，降價不僅僅是一種簡單促銷的手段，而應該是綜合考慮下的必然選擇。在政府不斷的強有力的政策調控下，降價作為政府調控的目的必然成為最終結果，而各方特別是消費者緊張觀望的僵局，從側面也反映了消費者對房價下跌的必然信心。

事實證明，在政府意圖較為明確的樓市調整過程中，誰先降價，誰先受益。比如兩年前，樓市因政府宏觀調控進行市場調整，萬科率先在長三角及廣深等地掀起降價潮，結果該公司在全國住宅市場所占份額比2007年增長了13%，并且在上海、深圳等9個城市的市場占有率均排在首位。其他追隨萬科降價的大開發(fā)商，市場占有率也有所提升。還有，新“國十條”出臺后僅僅不過20天，恒大地產即在多個城市進行八五折降價營銷。2008年秋，正是同樣力度的促銷令恒大度過了“上市之劫”，這一次，恒大急于成為降價“領頭羊”，顯然是為先發(fā)制人，占領更多的市場份額。

變數依然存在，消費者開放商角力未消

但分析師提醒大家，近幾日房租暴漲是一個不可忽視的預警信號。樓市調控政策出臺以來，隨著住房銷量的大幅下滑，房租卻在較大幅度地上升。這就意味著，住房需求的剛性矛盾更加突出了。房價下降和銷量下滑，并不是市場內在因素而是政策外力的強制作用的結果，住房消費在外力的作用下被非理性地抑制了。長此以往，消費者與開發(fā)商的利益博弈，會最終以消費者的無力長期對抗而宣告結束。更重要的是，房價下降和房租上漲同步出現，會向市場傳遞出錯誤的信號，即投資房產的獲利空間很大，從而變相地鼓勵投資者、炒房客投資住房，使供求關系更加緊張，房價調控難度更大。

而不可否認的是，與上輪宏觀調控相比，在經過了去年的“大牛市”后，不少開發(fā)商的資金更為充沛，準備也更為充足。但在政府基調已定的情況下，大局觀遠比目前利益來的穩(wěn)妥，“主動跟進”也遠比“對抗”來得更為積極有效。與其殫精竭慮地與購房者在高房價上進行博弈，不如適度降價以換來資金的快速周轉，從而購進價格已下跌的土地資源。因此，愛房網分析師建議開放商不妨放開思維，在政策的范圍內有效降價處理，從而獲得更高層次的收益。

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