深圳2021年7月21日 /美通社/ -- 7月16日，道遠咨詢在發布的《2021年第二季度深圳及廣州甲級辦公樓市場報告》中指出，2021年第二季度廣州、深圳兩地的甲級辦公樓租賃市場回暖，交易活躍，延續上季度持續復蘇態勢，市場整體租金和空置率指標持續向好。
二季度深圳甲級辦公樓市場概要
在新興經濟的強勢支撐下，深圳甲級辦公樓市場整體去化表現良好，全市租金小幅上漲1.2%，空置率下降2.3個百分點。在過去十二個季度中首次錄得較為顯著的租金上漲。
根據該報告，二季度全市甲級辦公樓凈吸納量延續了上季度良好的回暖勢頭，達到20.1萬平方米，2021年上半年凈吸納量達40.8萬平方米。從片區活躍度分布來看，科技園片區仍為租賃交易活躍度最高的區域市場，以信息技術及互聯網行業為主的企業擴張持續助推該片區市場活躍度；前海片區市場活躍度亦有一定程度回暖，二季度前海管理局制定了有關辦公用房補貼的征求意見稿，釋放對片區招商引資的積極態度并刺激區域市場持續活躍。
同時，甲級辦公樓存量達到827萬平方米，其中南山區和福田區占比約90%。本季度錄得三個甲級物業入市租賃，市場化租賃面積達到601萬平方米。
信息技術行業持續領跑租賃需求，生活類服務業表現亮眼
租賃交易概況方面，第二季度交易類型仍以搬遷及新設立為主，在結構上與上季度一致。擴租及新設立類交易占比分別增長0.7個百分點及0.1個百分點，經濟活力持續顯現。
其中以信息技術行業為代表的新興經濟表現最為強勢，其租賃交易數量占比高達31.2%；金融和專業服務業在二季度的租賃市場活躍度均有下降，而制造業、房地產與建筑、貿易、物流與零售行業的活躍度則悄然回升。
信息技術行業持續領跑租賃需求，生活類服務業表現亮眼
從租賃市場細分行業交易占比來看，軟件服務業依然穩居首位，律所及專業咨詢機構較上季度上升一位居次席，生活性服務業則躍居第三。三者的貢獻比例分別為11.8%，10.2%和10.1%。
租賃市場細分行業交易量TOP3
對比上季度，軟件服務行業租用甲級樓宇的比例有明顯提升，如愛客科技在前海嘉里中心的擴租，Keep遷至中國華潤大廈等。本季度錄得的軟件服務企業大多擁有成熟的商業運營模式。報告指出，在企業信息化的加速普及下，公司軟件產品的日益成熟，相關企業在辦公樓乃至優質辦公樓租賃市場的需求有望進一步釋放。
律所及專業咨詢機構在租賃市場表現依舊活躍。因律所及專業咨詢機構具有明顯的優質樓宇偏好，本季度錄得多起有關企業新設立及升級搬遷至甲級樓宇的交易。在律所及專業咨詢機構向價值鏈高端不斷延伸背景下，企業對優質樓宇需求特性將持續體現。
值得矚目的是，滿足居民日常需求的生活性服務業在本季度有著相對亮眼的表現，較上季度有明顯提升，以新設立為主的交易是此次增長的主要力量。本季度錄得的生活性服務業企業租賃交易多發生在核心商務區內，并具有不低的甲級樓宇租用比例。在十四五規劃背景下，生活性服務業建設向個性化、精細化邁進，今后以新設立為主的交易活躍有望在生活性服務業持續體現。
報告進一步指出，在深圳的十四五規劃中，產業的高端高質高新的現代化建設將成為推動未來辦公樓租賃市場發展的重要力量。其中，戰略性新興產業將構建成產業體系新支柱，其相關企業在未來將成為辦公樓租賃的重要客群。而金融的擴大對外開放、消費新業態的拓展等也將催生更多新設立及擴租需求，并進一步推動深圳辦公樓租賃市場的需求活躍度。
未來5年，商業辦公樓總供應量預計為1,528萬平方米，主要集中于南山片區，預計在中期仍將是市場活躍度較高的區域，隨著產業的持續聚集以及升級換代，疊加整體交通狀況和商務配套的改善，該區域對金融和專業服務業租戶的吸引力會與日俱增。
2021年下半年將有多個核心商務區中的大體量項目入市租賃，預期其將對區域市場造成一定沖擊，周邊存量物業亦將面臨租戶留存壓力。而隨著新增供應持續入市，長期租金提升的通道依然未被打開，項目間針對優質租戶的爭奪在短期內仍將保持較為激烈的態勢。
另據該公司合伙人廖秀華的分析，第二季度深圳雖受小規模疫情影響，但總體經濟運行穩中向好，寫字樓租賃市場延續上季度的強勁擴張趨勢，信息技術行業支撐租賃需求，全市租金趨于穩定。隨著深港澳緊密合作的開展，深圳作為大灣區核心引擎，堅定不移實施創新驅動發展戰略，新經濟和金融創新等行業成為寫字樓租賃市場的中堅力量。但深圳辦公樓市場中長期的供應壓力不減，未來全市寫字樓市場尤其是西部市場仍面臨諸多挑戰。
二季度廣州辦公樓市場概要
廣州方面，甲級辦公樓的租賃市場整體呈現穩健復蘇的態勢。各核心商務區辦公樓租賃市場交易活躍，其基準租金有輕微上升。
二季度廣州甲級辦公樓宇存量為530萬平方米，其中天河區和海珠區分別占71.5%和20.6%。本季度新增入市的甲級物業都位于珠江新城，增加了15.8萬平方米的辦公面積。租金及空置率指標呈現出穩健復蘇的態勢。全市基準租金中值達到166.3元/平方米/月，空置率為8.1%。
本季度錄得的交易主要發生在珠江新城、天河北和琶洲商務區。珠江新城商務區內金融和專業服務企業表現活躍，本季度錄得多宗律所于片區內搬遷和擴租的交易；琶洲片區作為電商互聯網總部基地，對互聯網及科技類企業的吸引力與日俱增；天河北則是近期內有新項目入市租賃，吸引片區內部租戶升級換租。
從租賃市場細分行業交易占比來看，本季度表現最為活躍的前三行業為互聯網及信息技術行業、金融業以及貿易零售類企業。
排在首位的互聯網及信息技術行業中，近期龍頭科技企業簽約進駐琶洲將帶動其上下游企業的聚集。而隨著小米、歐派、TCL等多個互聯網總部大廈的竣工，琶洲商務區互聯網企業的產業氛圍將更為濃厚。
位居次席的金融企業則更為青睞商務配套完善、區域發展成熟的商務區。本季度錄得的金融企業的交易主要發生在珠江新城及越秀商務區。
上半年廣州外貿經濟數據表現尤為亮眼，因而本季度錄得有貿易零售行業的大面積成交。隨著經濟活動的深化恢復和對外開放程度的提升，強勁的發展勢頭有望讓產業的辦公需求得到進一步的釋放。
報告數據顯示，廣州市場在2021-2025年重點區域辦公樓總供應量預計約為495萬平方米，其中琶洲商務區供應量最大，占比達到47.7%。
2021-2025年重點區域辦公樓未來供應分布
據道遠咨詢董事古詩雅女士的分析，本季度因疫情迅速受控，對寫字樓市場影響短暫。科技、金融以及專業服務業表現依然亮眼。琶洲供應高峰將至，租金預期出現結構性下調，全市空置率攀升。但各區市場定位差異化或將弱化跨區競爭，市場有望保持健康活躍。
數據來源：
1. 道遠咨詢研究部自有數據
2. 公開數據：深圳市統計局
